 Хотя квартиры эконом-класса объективно сегодня наиболее востребованы на
рынке, их доля в общем объеме возводимого в столице жилья, по оценкам
специалистов, не превышает 30%. И на то есть свои причины.
Пора менять ориентиры? Как отмечают киевские риэлторы, в последние
годы жилищный фонд в столице прирастал в основном за счет престижного
дорогого жилья. Строительство «элитной» недвижимости до недавних пор не
только давало возможность застройщикам получать солидные прибыли, но и
позволяло удовлетворять спрос на жилье с улучшенными параметрами,
который был всегда, однако в советское время практически не
удовлетворялся. При этом главный акцент делался на многочисленных
преимуществах «элитного» жилья как более технологичного, современного и
комфортного по сравнению с уже существовавшими домами, где, по
расхожему среди обывателей мнению, «можно только спать — и то, если
получится». Наличием этих преимуществ некоторые эксперты и объясняют
постепенное, но довольно активное увеличение на киевском рынке доли
жилья бизнес- и премиум-класса. К тому же следует учитывать, что
застройщикам значительно выгоднее строить и реализовывать построенные
по индивидуальным проектам «элитные» дома, расположенные в центре и
прилегающих к нему районах, нежели возводить массовое жилье на
окраинах.
Что касается «экономичного» жилья, то его строили и строят до
сих пор в ограниченном количестве главным образом в так называемых
труднодоступных районах вроде Троещины или Бортничей. Причем еще с
советских времен занимается этим в основном подконтрольная городским
властям холдинговая компания «Киевгорстрой», фактически являющаяся
монополистом в данном сегменте рынка.
Вместе с тем, говоря о жилье эконом-класса, надо иметь в виду, что это чисто маркетинговое определение, возникшее в первую очередь для подчеркивания превосходства над ним более дорогого жилья. И квартиры, которые сейчас относятся к скромной категории «экономичных», еще лет двадцать назад считались «крутыми», поскольку получали такое жилье лишь руководители высшего уровня, заслуженные деятели искусств, ученые, спортсмены и т. д. Так что нынешний эконом-класс, по сути, можно назвать «элитой», если сравнивать его с «хрущевками» или массовой застройкой 1980-х. С тех пор существенно изменились в лучшую сторону нормативы не только по площадям «экономичных» квартир, но и по планировкам, качеству строительных материалов. Более того, жилье эконом-класса — это далеко не всегда панельное или монолитно-бетонное домостроение. Многие дома данной категории сейчас возводят с применением монолитно-каркасной технологии и с кирпичной наружной стеной, что не только улучшает тепло-, звукоизоляцию жилых помещений, но и позволяет без проблем осуществлять перепланировку квартир. Пусть такое жилье не очень велико по площади, зато есть возможность организовать ее в соответствии с потребностями конкретной семьи.
Цена прежде всего!
В столице наблюдается серьезный дисбаланс между «экономичным» и «элитным» жильем, констатируют эксперты. Ведь насыщенность рынка престижными апартаментами, во-первых, не ослабила остроту жилищной проблемы для подавляющего большинства киевлян, а во-вторых, спрос на дорогостоящее жилье уже существенно отстает от темпов его строительства.
По словам риэлторов, общее снижение активности рынка недвижимости обуславливает возросшую потребность в наиболее ликвидных малогабаритных квартирах эконом-класса. Также эксперты сходятся в том, что покупательная способность населения явно не поспевает за ценами на недвижимость, вследствие чего потенциальные покупатели интересуются главным образом «экономичным» жильем. Потому девелоперы и строительные компании просто вынуждены обратить свой взор на этот сегмент рынка. И в последнее время киевские застройщики значительно увеличили количество жилья эконом-класса, предлагаемого к продаже. К примеру, ХК «Киевгорстрой» выставила на продажу более десятка домов эконом-класса. Аналогично обстоит дело и с другим крупным столичным застройщиком — компанией «Житло-Інвест». Она тоже предлагает довольно большой выбор малогабаритных квартир. Увеличили предложение объектов эконом-класса и прочие застройщики, что означает лишь одно — после длительного «забытья» жилье эконом-класса снова начинает выходить у стройкомпаний на передний план.
Хотя в целом эксперты ожидают роста объемов строительства всех типов жилой недвижимости, по прогнозам, вскоре соотношение «экономичных» и «элитных» домов в Киеве станет примерно равным. При этом перспективы жилья эконом-класса специалисты связывают в первую очередь с развитием технологии панельного домостроения.
Основными преимуществами данной технологии являются сжатые сроки их строительства (панельный дом возводится за полгода-год, а монолитно-кирпичный — в лучшем случае год-полтора). Да и стоимость панельных домов на 15-20 процентов ниже зданий других типов.
Еще одним фактором, играющим на руку застройщикам, возводящим панельные дома, служит возможность модернизировать серии и постоянно улучшать качество «панелей», реагируя на потребности рынка.
Правда, есть мнение, что использование сборного железобетона не соответствует принципам современного жилищного строительства. Дескать, недостатков у панельных домов — хоть отбавляй. Начиная от плохой шумоизоляции и промерзающих стен до сравнительно короткого срока эксплуатации. Однако, как показывает практика, те же «хрущевки» стоят уже 50 лет, и многие из них находятся в неплохом состоянии. А срок эксплуатации современных «панелек» составляет 70 лет.
Благодаря усовершенствованию сборных железобетонных конструкций, внедрению стеновых панелей с закрытым стыком, использованию вентилируемых фасадов в панельных домах на 30% удалось сократить затраты на энергопотребление в расчете на 1 квадратный метр. Также разработаны серии панельных домов с улучшенной планировкой, вполне отвечающих всем требованиям, предъявляемым к современному жилью. Как утверждают многие эксперты, строить такие дома в центре города не имеет смысла. А вот в спальных микрорайонах «панель» – это именно то, что нужно. Ведь жилье в монолитных домах более дорогое. Значит, для покупателей такого жилья важнее место расположения дома, качество строительства, дополнительный сервис, а не цена. Люди, вынужденные на всем экономить, чтобы решить «квартирный» вопрос, во главу угла ставят стоимость квадратного метра, следовательно, они выбирают панельное жилье.
День грядущий
Впрочем, как признают эксперты, именно дороговизна «квадрата» в домах эконом-класса на сегодняшний день является главным фактором, сдерживающим развитие данного сегмента рынка. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья эконом-класса составляет около $1700. К тому же, как показывает статистика, в последнее время цены на «экономичные» квартиры растут быстрее, нежели на квартиры бизнес-класса.
А так как около половины квартир в столичных новостройках приобретается в кредит, то наметившееся удорожание кредитных ресурсов еще больше усложняет задачу покупателям жилья. Потому нет ничего удивительного в том, что, несмотря на обилие предложения квартир эконом-класса, за ними никто не становится в очередь.
Не лучшим образом влияет на киевский рынок недвижимости и то обстоятельство, что у ряда застройщиков появились серьезные проблемы: из-за резкого снижения покупательской активности нехитрая схема, согласно которой они отводили себе новые стройплощадки, принимали инвестиции граждан «в котлован» и достраивали на эти деньги другие объекты, перестала работать. В результате десятки домов находятся в «замороженном» состоянии.
Кардинальным выходом из положения здесь могло бы стать снижение цен в наиболее дешевом сегменте новостроек. Сами застройщики признают, что стоимость одного квадратного метра доступного жилья должна находиться на уровне 4,5–5 тыс. грн., и это возможно в в случае снижения налоговых и прочих отчислений застройщиков, а также вывода из тени первичного рынка земли. Первый шаг в этом направлении уже сделан: Министерство регионального развития и строительства намерено оптимизировать уплату налога на добавленную стоимость строительными организациями.
Значительного удешевления строительства «экономичного» жилья можно было бы добиться и за счет масштабной застройки микрорайонов устаревшего жилья. Но, увы, соответствующий закон не работает.
Отдельный вопрос — конкуренция в сегменте строительства жилья эконом-класса. По мнению экспертов, уже в ближайшие годы она существенно обострится. Все больше застройщиков вынуждены будут менять свою стратегию, строя не сверхдорогие дома, а более дешевые, зато в большем количестве. А конкуренция — это всегда снижение цен и повышение качества. Если сейчас «экономичное» жилье представляет собой дома в спальных районах, с преобладанием одно-двухкомнатных квартир сравнительнонебольшого метража и минимальной инфраструктурой, то в будущем люди, живущие в относительно недорогом и непрестижном жилье, смогут рассчитывать на компенсацию в виде развитой социальной инфраструктуры района, рекреационных зон. И «первой ласточкой» тут могут стать два жилмассива на Осокорках, проект строительства которых одобрил недавно столичный градсовет. Кроме многочисленных «экономичных» домов, здесь построят больницу, магазины, пожарное и троллейбусное депо, 25 школ и 23 детских садика, много паркингов. Вдоль двух озер разобьют парки, построят спортивные комплексы, например, яхт-клуб, обустроят пляжи… Так что сто тысяч жителей новых жилмассивов, возможно, смогут реально ощутить всю привлекательность жилья эконом-класса.
В последние годы у нас появляется класс людей, заработавших определенные деньги нелегким трудом. Возможно, они могли бы позволить себе не очень дорогое, но приличное жилье, как раз этот самый эконом-класс, если б мы не наблюдали такой безумный рост цен. Цены на жилье эконом-класса в Киеве абсолютно неоправданны, и совершенно не соответствуют возможностям населения. Себестоимость квадратного метра колоссально отличается от его коммерческой цены. Порядок на рынке цен, должен быть наведен, и ключом к решению данной проблемы демонополизацию рынка. Рынок должен принадлежать не одной-двум, а хотя бы пяти-шести компаниям.
Гораздо дальновиднее и в конечном счете рентабельнее было бы строить большое количество доступного по цене и качественного жилья, не гонясь за сверхприбылью. В противном случае мы придем к ситуации, когда масса жилья будет выставлена на продажу, но никто ничего не будет покупать…
Жилье для обеспеченных людей длительное время строилось в очень ограниченных объемах, что вызвано, на мой взгляд, чисто экономическими причинами. На определенном этапе развития страны, когда у некоторых слоев населения появились, как принято говорить, быстрые деньги, они готовы были их вкладывать в дорогую недвижимость, поскольку в советское время домов элитного класса просто не было. Но теперь ситуация меняется.
Потребность в недорогом экономичном жилье сегодня очень высока, и уже скоро недорогое жилье начнут стоить многие компании. Такое «экономное» жилье будет возводиться по разным технологиям, и это даст тем, кто его покупает, возможность выбора. Но понятие «экономичного» жилья у нас и в цивилизованных странах существенно различается.
Качество жизни — это не только квадратные метры. Их может быть совсем немного, но они должны быть грамотно запроектированы и правильно организованы. Кроме того, это и природа вокруг дома, и внутренний двор, и транспорт, и экология, а также элементы декора, которые не выполняют особых функций, но радуют глаз. Строя жилье, в том числе и «экономное» жилье, вовсе не обязательно изобретать колесо. Стоит использовать чужой положительный опыт.
http://100realty.com.ua
|
